A continuación, detallamos nuestra opinión legal sobre las ventajas de adquirir una propiedad bajo los generosos incentivos ofrecidos por la Ley 158-01 sobre Fomento al Desarrollo Turístico (CONFOTUR) a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) en la República Dominicana. Este enfoque no solo maximiza los beneficios fiscales y comerciales, sino que también proporciona una sólida protección legal y una notable flexibilidad en la planificación patrimonial. A continuación, presentamos los puntos clave desde una perspectiva comercial, de responsabilidad civil y de versatilidad, con el objetivo de garantizar una experiencia de inversión más rentable y segura.
I. Perspectiva Comercial: Exenciones Fiscales y Flexibilidad en la Reventa
El régimen de CONFOTUR, bajo la Ley 158-01, otorga importantes incentivos fiscales para fomentar la inversión en el sector turístico, facilitando tanto la adquisición como la reventa de inmuebles acogidos a este régimen. Los principales beneficios incluyen:
Exención del Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (3%)
Según el artículo 20 de la Ley No. 288-04 sobre Transferencias Inmobiliarias, cualquier transacción de bienes raíces está sujeta, en términos generales, a un impuesto de transferencia equivalente al 3% del valor total del inmueble. Sin embargo, bajo el régimen CONFOTUR, los compradores de propiedades dentro de este marco están exentos de este impuesto. Esto representa un ahorro directo y significativo en costos, haciendo la adquisición más atractiva financieramente. Asimismo, evita al comprador gastos adicionales que, en transacciones tradicionales, podrían incrementar sustancialmente el costo final de la propiedad.
Exención del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI)
El Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI) es un tributo anual aplicado a propiedades que superan un umbral de valor determinado. Bajo el régimen general, los propietarios deben pagar un porcentaje de este valor como impuesto anual. No obstante, los inmuebles acogidos a la Ley CONFOTUR están exentos de este impuesto por hasta 15 años. Esto significa que los inversionistas no solo ahorran en el momento de la compra, sino que también eliminan la carga fiscal recurrente de mantener la propiedad, optimizando así la rentabilidad de la inversión y reduciendo significativamente los costos operativos a largo plazo.
Incentivos Fiscales y Transferibilidad de Beneficios
Según lo estipulado en la Ley No. 158-01, los incentivos fiscales otorgados por el Estado, tales como la exención del impuesto de transferencia inmobiliaria y el IPI, aplican exclusivamente al primer comprador de una propiedad dentro del régimen CONFOTUR. Esto implica que, en una transacción inmobiliaria convencional, cualquier comprador posterior perdería estos beneficios, ya que no son transferibles a individuos en una segunda venta.
Sin embargo, cuando la propiedad es adquirida a través de una SRL creada exclusivamente para poseer el inmueble, se presenta una oportunidad estratégica para transferir indirectamente estos beneficios fiscales al nuevo comprador. Esto se logra mediante la cesión de las cuotas sociales de la SRL en lugar de la transferencia directa del inmueble. De esta manera, el nuevo comprador adquiere la propiedad de la SRL, conservando los incentivos fiscales durante el período restante de aplicación de la ley.
Al estructurar la transacción a través de una SRL, el nuevo propietario evita la transferencia directa del inmueble, lo que permite eludir el pago del 3% del impuesto de transferencia, ya que no se realiza una nueva operación inmobiliaria, sino únicamente una cesión de cuotas sociales.
Además de los beneficios fiscales, la adquisición de la propiedad mediante una SRL permite mayor agilidad y eficiencia en los procesos de reventa. Al transferir cuotas sociales, se eliminan costos asociados al registro del inmueble y la transacción se ejecuta de manera más rápida y económica para ambas partes.
Es fundamental que la SRL sea creada exclusivamente para poseer la propiedad bajo el régimen CONFOTUR. Esto garantiza que, al momento de la cesión de cuotas, solo se transfiera la propiedad, evitando que se incluyan otros activos o pasivos dentro de la entidad comercial.
II. Responsabilidad Civil: Limitación y Protección
Desde la perspectiva de responsabilidad civil, adquirir un inmueble a través de una SRL ofrece una notable protección legal para los socios, cuya responsabilidad se limita al capital aportado a la sociedad, conforme al principio del velo corporativo establecido en la legislación dominicana.
Principio del Velo Corporativo
La Ley No. 479-08 sobre Sociedades Comerciales y sus modificaciones regulan el principio del velo corporativo, otorgando, en su artículo 5, una personalidad jurídica distinta a los vehículos societarios que cubre. Esto separa la personalidad jurídica de la SRL de la de sus socios, lo que significa que la SRL es una entidad independiente con su propia personalidad jurídica. En consecuencia, cualquier obligación, deuda o reclamación legal derivada de la propiedad del inmueble es atribuible exclusivamente a la SRL y no a los socios individualmente.
Protección del Patrimonio Personal
Una de las principales ventajas de utilizar una SRL para la adquisición de bienes inmuebles es la protección del patrimonio personal de los socios. En caso de litigios o reclamaciones legales contra la SRL relacionadas con la propiedad (por ejemplo, disputas sobre derechos de propiedad, incumplimientos contractuales o deudas), la responsabilidad se limita a los activos de la SRL. Los socios no están obligados a responder con su patrimonio personal por las deudas u obligaciones de la SRL, salvo circunstancias excepcionales que justifiquen el levantamiento del velo corporativo.
III. Versatilidad en la Propiedad: Flexibilidad en la Sucesión Patrimonial
Otro beneficio de esta estructura es que, si el comprador o propietario posee un fideicomiso extranjero, este puede ser incluido como socio dentro de la SRL. Esto facilita la administración patrimonial dentro de la empresa, asegurando que la sucesión de activos se realice conforme a las disposiciones del fideicomiso, con plena validez legal y sin las complicaciones de una estructura de titularidad individual.
Adicionalmente, uno de los aspectos más destacados es la facilidad y menor costo en la transferencia de cuotas sociales en comparación con la venta directa del inmueble. La cesión de cuotas es un proceso más rápido y económico, ya que no requiere el pago del Impuesto de Transferencia Inmobiliaria ni los procedimientos usuales de registro y traspaso de propiedad.
IV. Recomendación Final
Adquirir propiedades turísticas bajo el régimen CONFOTUR a través de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) es una estrategia altamente recomendada. Este modelo no solo maximiza los beneficios fiscales, tales como las exenciones de impuestos sobre transferencias inmobiliarias y propiedad, sino que también garantiza una sólida protección legal mediante el principio del velo corporativo. Asimismo, ofrece flexibilidad en la planificación patrimonial y sucesoria, permitiendo la transmisión eficiente y libre de complicaciones de los activos. Esta estructura optimiza la inversión y proporciona seguridad jurídica conforme a la legislación dominicana.
