La debida diligencia es la fase más crítica de cualquier transacción inmobiliaria en la República Dominicana. Es el proceso legal mediante el cual el comprador confirma que el inmueble puede ser transferido legalmente, que el vendedor tiene derecho a venderlo y que no existen riesgos ocultos que puedan afectar la titularidad o el valor de la propiedad.
A diferencia de otras jurisdicciones donde la debida diligencia se limita a una simple revisión de título, en la República Dominicana este proceso es más amplio y sustantivo. Implica una revisión integral de carácter legal, fiscal y fáctico tanto del inmueble como de las partes involucradas.
Desde el punto de vista legal, la debida diligencia comienza con una revisión detallada del Certificado de Título y del historial registral del inmueble. Esto incluye la confirmación del propietario registrado, la revisión de hipotecas o gravámenes existentes, la verificación de anotaciones y la comprobación de que los linderos del inmueble coincidan con lo que se está vendiendo. Cualquier discrepancia a este nivel puede tener consecuencias graves si no se corrige antes del cierre.
Más allá del título, la debida diligencia también incluye la verificación fiscal. Impuestos inmobiliarios pendientes, IPI no pagado, impuestos municipales o cuotas de condominio pueden recaer sobre el inmueble y convertirse en responsabilidad del comprador si no se detectan a tiempo. En proyectos que alegan beneficios de CONFOTUR, la debida diligencia debe confirmar además que la unidad específica esté amparada por una resolución aprobada y que las exenciones se mantengan vigentes.
Si el vendedor es una empresa, la debida diligencia corporativa resulta esencial. Esto incluye verificar la existencia legal de la compañía, su facultad para vender, las aprobaciones corporativas correspondientes y el cumplimiento de la normativa societaria y fiscal dominicana. Muchas controversias surgen cuando los compradores pasan por alto defectos corporativos que posteriormente invalidan o complican la titularidad.
En la práctica, la debida diligencia no es simplemente una lista de verificación; es un ejercicio de gestión de riesgos diseñado para proteger la inversión del comprador. Una debida diligencia adecuada permite tomar decisiones informadas, negociar protecciones o retirarse de la transacción antes de que los fondos queden comprometidos de manera irreversible.
