El escrow no es legalmente obligatorio bajo la ley dominicana; sin embargo, es altamente recomendable y ampliamente considerado una mejor práctica, particularmente en transacciones que involucran compradores extranjeros.
En el caso de una transacción de reventa que involucra a un tercero y una propiedad ya construida, siempre se recomienda utilizar algún tipo de escrow. Incluso cuando el activo está terminado y físicamente entregado, el escrow proporciona un mecanismo controlado para asegurar que las condiciones del título, certificaciones fiscales, cuotas de condominio y demás documentos de cierre sean debidamente verificados y cumplidos antes de que se libere una parte de los fondos.
Existen escenarios en los que los fondos pueden transferirse directamente al desarrollador, lo cual es una práctica común únicamente en proyectos en preconstrucción cuando el desarrollador ha sido debidamente evaluado mediante un proceso de debida diligencia y cuenta con un historial legal, financiero y operativo sólido. Este enfoque generalmente se reserva para desarrolladores consolidados y proyectos con trayectoria comprobada.
En algunos casos, las transacciones se estructuran a través de fideicomisos. En la República Dominicana, este mecanismo se utiliza con mayor frecuencia para proyectos de viviendas de bajo costo, según lo establecido o incentivado por la ley. Dicho esto, ciertos proyectos de alto nivel o institucionales también pueden utilizar fideicomisos como una capa adicional de estructura y protección, dependiendo de la naturaleza del desarrollo y del modelo de financiamiento, aunque no es lo más común.
Independientemente de la estructura de pago —ya sea mediante escrow, pago directo al desarrollador o fideicomiso— el elemento más crítico siempre es una debida diligencia adecuada sobre el vendedor o desarrollador, combinada con un contrato de compraventa bien redactado y seguro.
Un acuerdo de escrow introduce un tercero neutral responsable de custodiar y desembolsar los fondos únicamente una vez que se cumplan condiciones contractuales claramente definidas. Esto reduce significativamente el riesgo, especialmente para compradores que no están familiarizados con los mecanismos locales de ejecución. Sin escrow, los compradores pueden quedar expuestos a riesgos innecesarios, incluyendo la liberación de fondos antes de que se complete la debida diligencia o antes de que se cumplan las obligaciones contractuales.
Los acuerdos de escrow correctamente estructurados establecen claramente las condiciones de liberación, plazos, declaraciones, garantías y recursos en caso de incumplimiento.
En AlterLegal, el escrow es una herramienta estándar de mitigación de riesgos que recomendamos en la mayoría de las transacciones —incluso cuando no es legalmente obligatorio— siempre adaptada al perfil de riesgo específico de cada operación.
