La promulgación de la Ley núm. 30-26 el 18 de junio de 2026 marca una de las reformas fiscales más significativas de los últimos años en la República Dominicana. La legislación modifica el Código Tributario (Ley 11-92), interviene más de 20 leyes y reforma más de 40 disposiciones tributarias, e introduce cambios importantes que afectan a personas físicas, empresas, inversionistas inmobiliarios e inversionistas extranjeros con intereses en el país.
Para quienes invierten en el sector inmobiliario dominicano, varias de estas medidas representan una mejora sustancial del marco fiscal existente, mientras que otras requieren una planificación cuidadosa para minimizar su impacto. A continuación resumimos los cambios más relevantes.
1. Impuesto a la ganancia de capital reducido a un 10% definitivo
Quizás el cambio más significativo para los inversionistas inmobiliarios es la introducción de un impuesto único y definitivo del 10% sobre las ganancias de capital derivadas de la venta de inmuebles por parte de personas físicas.
Anteriormente, las ganancias de capital formaban parte de la renta gravable y podían estar sujetas a tasas de hasta un 27%. Bajo el nuevo régimen, los vendedores se benefician de mayor certeza y, en muchos casos, de una carga tributaria sustancialmente menor.
Para los inversionistas que contemplan futuras ventas de inmuebles, esta reforma mejora considerablemente la eficiencia fiscal de vender propiedad en la República Dominicana. Conviene señalar que el reglamento de aplicación aún está pendiente, y será el que precise cómo se determina la base imponible y qué costos de adquisición y mejoras documentadas resultan deducibles.
2. Ciertas sociedades tenedoras de inmuebles también pueden beneficiarse
La Ley 30-26 extiende el mismo régimen del 10% sobre ganancias de capital a determinadas sociedades cuya única actividad consiste en la tenencia pasiva de bienes inmuebles.
Esto representa una oportunidad de planificación importante para inversionistas que actualmente poseen, o pretenden adquirir, propiedades de inversión a través de estructuras corporativas, ya sea una SRL dominicana o, en algunos casos, una LLC de Estados Unidos o Canadá. La elegibilidad depende del cumplimiento de requisitos legales específicos, lo que hace más importante que nunca una correcta estructuración corporativa, junto con el conocimiento de las obligaciones continuas que implica ser propietario a través de una empresa.
3. Nuevas exenciones para la vivienda principal
La reforma también introduce un tratamiento favorable para los propietarios de vivienda. Las ganancias de capital generadas por la venta de una vivienda principal estarán exentas de tributación cuando el producto de la venta se reinvierta en otra vivienda principal dentro de un plazo de seis meses.
Adicionalmente, las personas mayores de 65 años se beneficiarán de una exención completa sobre las ganancias derivadas de la venta de su vivienda principal. Estas medidas buscan fomentar la propiedad de vivienda y brindar protección adicional a los jubilados.
4. Eliminación de ciertos impuestos a las transacciones
Otro desarrollo favorable es la eliminación gradual de varios impuestos que afectan las operaciones empresariales y de financiamiento. A partir de 2027:
- Se eliminará el impuesto del 1% sobre la constitución de compañías y aumentos de capital.
- Los aportes consistentes en bienes inmuebles seguirán sujetos a los impuestos de transferencia aplicables.
- El impuesto del 2% al registro de hipotecas se reducirá a 1% en 2027 y se eliminará por completo en 2028.
Estos cambios reducen los costos transaccionales y deberían facilitar las reorganizaciones corporativas y las operaciones de financiamiento. Para quien presupuesta una compra hoy, también modifican el panorama de el costo total de adquirir una propiedad.
5. Aumento del impuesto a las transacciones bancarias
No todas las medidas representan alivio fiscal. La Ley 30-26 aumenta el impuesto aplicable a cheques y transferencias electrónicas bancarias del 0.15% al 0.20%.
Aunque relativamente modesto, las empresas e inversionistas que realizan transacciones de alto valor deben considerar este costo adicional en su planificación financiera, particularmente quienes operan a través de una cuenta bancaria local.
6. Reducción de la retención sobre ciertos pagos al exterior
Los negocios internacionales también se beneficiarán de una reducción en la retención sobre determinados pagos al exterior. Los pagos al extranjero relativos a regalías, licencias de software, publicidad digital, y almacenamiento de datos y servicios en la nube estarán ahora sujetos a una retención final del 15%, en sustitución de la tasa anterior del 27%. Esta medida reduce significativamente el costo de contratar muchos servicios digitales internacionales.
7. Aumento de ciertas retenciones locales
En sentido contrario, la reforma incrementa determinadas obligaciones de retención en el ámbito local. Entre las más relevantes:
- Los pagos de alquiler a personas físicas aumentan del 10% al 15% como retención final.
- Los honorarios profesionales, comisiones y servicios personales también aumentan del 10% al 15% como pago a cuenta del impuesto sobre la renta.
Las empresas deben asegurarse de actualizar sus sistemas contables y de nómina en consecuencia. Los propietarios que alquilan su propiedad a corto plazo deben prestar especial atención al cambio en la retención sobre alquileres.
¿Qué significa esto para los inversionistas inmobiliarios?
En términos generales, la Ley 30-26 introduce varios desarrollos positivos para el mercado inmobiliario dominicano. La reducción del impuesto a la ganancia de capital al 10%, junto con las nuevas exenciones para la vivienda principal y la extensión de beneficios a sociedades tenedoras calificadas, mejora significativamente el atractivo del país tanto para inversionistas locales como extranjeros.
Al mismo tiempo, la reforma resalta la importancia de revisar las estructuras de propiedad existentes, las estrategias de planificación fiscal y los planes futuros de salida, para asegurar que los inversionistas aprovechen plenamente el nuevo marco legal. Todo ello convive con los incentivos ya disponibles bajo el régimen CONFOTUR, al que aún califican muchos desarrollos en Punta Cana.
Cada estructura de inversión es distinta, y la aplicación práctica de estas reglas dependerá de las circunstancias específicas de cada contribuyente, incluyendo las reglas de tributación territorial y residencia fiscal aplicables a los extranjeros.
Cómo puede ayudarle AlterLegal
En AlterLegal asesoramos regularmente a clientes locales e internacionales en:
- Adquisiciones y ventas de inmuebles
- Estructuras de propiedad fiscalmente eficientes
- Reorganizaciones corporativas
- Debida diligencia
- Planificación patrimonial y sucesoral
- Inversión extranjera
- Derecho corporativo y cumplimiento regulatorio
Si usted es propietario de un inmueble en la República Dominicana, o está considerando invertir, con gusto conversaremos sobre cómo la Ley 30-26 puede afectar su situación particular e identificaremos las oportunidades disponibles bajo la nueva legislación.
¿Necesita asesoría legal sobre la Ley 30-26? Nuestro equipo está disponible para ayudarle a evaluar el impacto del nuevo régimen fiscal e implementar la estructura legal más eficiente para sus inversiones.
